서민주거 안정을 위한 7대 요구안

1. 주택임대차에도 계약갱신청구권 제도를 도입하라

○ 우리나라 현행 주택임대차보호법에는 차임과 보증금 인상율 제한 규정(제7조)와 월차임 전환율 제한 규정(제7조의 2)을 두고 있지만, 위와 같은 규정은 임대차 계약 기간 2년이 지나 임차인이 재계약을 요구할 경우에는 무용지물이다. 현행 주택임대차보호법은 계약 갱신청구권에 대한 규정이 없어, 계약기간 중에만 제한규정의 효력을 인정하고 있기 때문이다. 이로 인해 우리나라 주택 임차인들은 2년 계약 기간이 종료된 경우 임대인의 일방적인 보증금 또는 월세 인상 요구에 따라 불가피하게 이사를 하는 경우가 매우 빈번한 상황이다. 계약 갱신청구권이란, “세입자가 임대료를 지불하고, 계속 같은 집에 살기를 원한다면 계속 살아갈 수 있는 권리” 혹은 “세입자가 법적으로 하자가 없는 경우 집주인은 세입자에게 퇴거를 요구하지 못하는 권리”를 의미한다.

○ 반면 외국 선진국인 독일, 영국, 프랑스, 일본 등은 모두 임대차 계약 갱신을 보장하고 있으며, 예외적인 경우에만 임대인의 갱신 거절이 인정된다. 이에 따라 우리나라에서도 임차인의 주거 안정을 위해 계약 갱신을 거절할 수 있는 예외적인 경우에 한해서만 임대인의 갱신 거절을 허용하는 제도(계약갱신청구권)를 도입함으로써, 임차인의 주거 안정성을 보장해야 한다. 우리나라도 주택 임차인(세입자)의 권리 보호를 위해서는, 계약갱신청구권의 도입이 필수적이다.

○ 현행 법제도에서는 주택임차인에게 갱신청구권이 인정되지 않으며, 이에 따라 임차인은 임대인의 요구 조건을 일방적으로 수용하지 않고서는 임대차 계약을 유지할 수 없는 구조이다. 이에 따라 현행 주택임대차 제도 개선을 위해, 임차인이 임대인과의 임대료 협상에 교섭력을 보장하기 위하여 반드시 계약갱신청구권 도입이 필요하다. 

○ 현행 법제도에서는 끊임 없는 주거 유랑으로 인해 마을 공동체가 파괴되고 있다. 2년 후에 떠날 곳이기 때문에 세입자들은 거주지역의 공동체를 위해 역할을 할 수 없다. 수도권에 있는 아파트에서는 2년마다 앞집, 옆집 거주자가 바뀌어, 실질적으로는 매년 이웃들이 바뀌고 있는 형편이다. 이러한 상황에서 어느 누가 거주지역의 주거, 교육, 치안 제도 개선 또한 불가능하다.

○ 주택임대차는 장기임대차가 원칙이 되어야 한다. 독일 주택임대차의 50%는 10년 이상, 20년 이상도 20% 정도나 되지만, 우리나라의 경우 50% 이상이 4년을 넘지 못하고 있다.

○ 갱신거절과 임대차 해지에 정당성 심사가 도입되어야 한다. 독일, 영국, 프랑스, 일본 모두 임대차 계약 갱신을 보장하고 있으며, 예외적인 경우에만 임대인의 갱신 거절이 인정되고 있다. 우리나라는 일본과 동일하게 묵시의 갱신과 임대차 해지제도를 규정하고 있으나, 일본과 서구유럽의 임대차 법제는 갱신거절과 해지통지의 정당성 심사를 통해, 임대인 가족들이 사용할 목적이나 중대한 개축, 재건축 등의 목적이 아닌 한 정당성을 제한한다. 갱신거절이나 해지통지의 정당성이 인정되는 경우에도 퇴거료 보상제도 등으로 균형을 맞추려 한다.

○ 더 이상 무제한적인 임대차 계약기간 만료로 인한 주거 유랑을 두고 볼 수는 없다. 빚내서 집사라는 정책을 위해 우리 이웃의 주거, 교육, 안전을 희생시킬 수는 없다. 계약갱신청구권 도입을 통해, 세입자들의 주거비용을 줄이고, 우리들의 마을공동체를 건강하게 회복해야 하며, 공동체를 통해 안전하고 평화로운 주거환경을 만들어가야 한다.

2. 실질적인 전월세 인상율 상한제를 도입하라

○ 우리나라 전체 가구의 43%가 전월세 임차가구인 상황에서 전월세값의 폭등은 국민 대다수에게 심각한 문제로 다가오고 있다. 현재의 부동산 시장은 전세값 폭등, 급격한 월세전환으로 인해 서민들의 주거비 부담은 심각한 수준에 이르렀다. 현 정부 출범 이후 지난 9월까지 19개월간 평균 전세값이 15.9% 오르면서 전세값이 집값의 70%를 넘어섰다. 또한 저금리에 따른 임대인의 월세 전환이 가속화되면서 전세 물량이 더욱 줄어들고 있는 악순환이 되풀이되고 있어 월세 부담도 심각한 수준이다.

 

○ 만약 정부의 예측대로 전세가 사라지고 월세 중심으로 주택임대시장이 개편되더라도 전월세 인상률 상한제와 계약갱신청구권 도입을 통해 월세로 전환하는 서민들의 주거 안정이 담보될 수 있도록 제도적 안전장치를 갖추어야 한다. 이미 독일, 영국, 프랑스, 뉴욕 등 주요 국가에서 이와 유사한 제도를 실시하고 있다. 정부는 전월세 인상률 상한제 도입을 추진하면 도입 직전에 전셋값이 한꺼번에 오를 수 있다며 반대해 왔지만, 법안 공포와 동시에 효력이 생기도록 하면 법안 시행으로 발생하는 충격을 일부 완충하는 효과를 볼 수 있다.

○ 임대료 인상을 규제하기 위한 합리적인 기준이 필요하다. 독일, 영국, 프랑스를 비롯하여, LA, 뉴욕, Washington DC와 같은 미국의 대도시에서도 물가상승률, 기존 임대료 등을 고려하여 인상률에 대한 상한선을 마련하고 있다.

○ 우리나라 주택임대차보호법에서도 형식적으로나마 증액 인상률 상한 제도(주택임대차보호법 제7조)와 월차임 전환율 상한 제도(주택임대차보호법 제7조의 2)를 규정하고 있으나, 계약 갱신청구권이 보장되지 않기 때문에, 계약 기간 2년이 지나면 증액 인상률 제한제도와 월차임 전환률 상한제도가 소용 없게 된다.

3. 표준(공정) 임대료 제도를 도입하라

○ 현행 법률에는 민간 임대 주택에 대한 임대료 책정․인상에 아무런 공적 기준이 없다. 유럽 선진국에서는 각 지방자치단체에서 임대료를 책정하는 객관적인 기준과 절차가 있다. 우리나라도 글로벌 스탠더드에 맞추어 지자체·임대인·임차인 간 사회적 합의를 통해 결정하는 표준(공정)임대료 제도를 통해 임대료에 관한 임대인과 임차인 사이의 합의점을 찾고, 분쟁을 예방 및 해결해야 한다.

○ 표준(공정)임대료 제도의 기능은 △ 정보의 비대칭성 해소 및 임대인과 임차인이 대등하게 임대료 교섭 가능 △ 지자체 주택임대차 행정의 기초적 인프라 구축 △ 국회 입법에 따라 임대료 인상률 상한제 등 임대료 규제 근거 마련 △ 표준임대료 공시만으로도 일정한 임대료 인상규제의 권고적 효과 발생 △ 정부도 광역단위로 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하여 조정결과에 법적효력 부과 방침 △ 여러가지 이유로 임대료가 급락하더라도 임대인에게 최소한의 임대료 보장이 가능한 점이다.

○ 독일의 지역기준임대료 제도(Local reference rent)

 - 특정 주택에 대한 지역기준임대료는 그 지역에서 질적으로 유사한 주택(종류, 크기, 설비, 성상 및 위치의 주거공간)에 대해 다른 임대인들이 요구하는 임대료의 평균으로, 최근 4년 동안 체결 및 변경된 임대료를 고려한 ‘표준임대료’ 가 있다.

○ 영국의 공정임대료제도(Fair Rent)

 - 임대료 조정관(Rent Officer)이나 임대료조정위원회(Rent Assessment Committe)에 의해 결정된 임대료로서 임대인과 임차인 간 이해관계를 반영해 임대료를 결정한다.

4. 각 지자체에 주택임대차(분쟁조정)위원회와 주거감독관을 설치하라

○ 현행 주택임대차보호법은 수선 등의 작은 분쟁부터 보증금 반환 등의 큰 분쟁까지 소송을 통해 법정으로 가지 않으면 해결하기가 매우 어려운 상황이다. 임대인․임차인 간 다툼은 개인 간 사적 분쟁이므로 법원에서 해결해야 한다는 것인데, 세입자 입장에서 법정으로 가기에는 많은 비용과 시간이 소요되기 때문에 대부분 포기하고 손해 보는 쪽을 택하게 된다. 따라서 임대차분쟁조정위원회를 통해 법정까지 가지 않고도 갈등 조정을 통해 문제를 해결할 수 있도록 해야 한다.

○ 사업자와 소비자 간의 분쟁이 발생했을 경우, 법원에 의한 사법적 구제 절차 진행 이전에 당사자 간 분쟁 해결을 위한 마지막 수단으로 준사법적인 기구인 소비자분쟁조정위원회(소비자기본법 제60조)를 통해 분쟁조정을 하게 된다. 노사 간 분쟁이 발생했을 때에도, 근로자위원․사용자위원․공익위원 3자로 구성된 준사법기관인 노동위원회를 통해 분쟁을 해결할 수 있다(노동위원회법). 이 밖에도 한국의료분쟁조정중재원(의료사고 피해구제 및 의료분쟁 조정 등에 관한 법률법 제6조)·환경분쟁조정위원회(환경분쟁조정법 제4조)·금융분쟁조정위원회(금융위원회의 설치 등에 관한 법률 제51조)·건설분쟁조정위원회(건설산업기본법 제69조)·언론중재위원회(언론중재 및 피해구제 등에 관한 법률 제7조) 등 각종의 행정위원회에 의한 조정이 증가하고 있는 추세이다.

○ 따라서 임대차에 관계된 상충되는 이해관계를 반영하고 주택임대차에 관한 분쟁의 조정, 시정, 임차인들과 임대정책 참여, 임대료의 산정, 임대차에 대한 교육지원 등을 전담할 수 있는 지방자치단체 단위의 위원회가 필요하다.

○ 미국 뉴욕시 주택국의 조사관

-  임대 주택의 수리비 분쟁이 생기면 법원에 가기 전 시청이나 구청에서 신속하게 처리할 수 있는 간이 절차를 두어, 주택국의 조사관이 이 역할을 하고 있다. 예를 들어 겨울철 보일러 고장으로 임대인이 수리를 미루고 있다는 신고가 시청에 접수되면 시급정도에 따라 조사관이 현장에 나가 고장원인에 따라 수리비 부담자를 지정해주거나 책임소재가 애매하면 일단 임대인에게 수리지시를 내린다. 임대인이 불복하면 시에서 지정하는 수리업자가 대신 수리하고 비용을 임대인에게 청구하며, 임대인은 법원에 이의를 제기할 수 있다. 우리나라도 이러한 역할을 할 수 있는 주거감독관 제도가 반드시 필요하다.

○ 프랑스의 임대차관계 전국 협의위원회(Commission nationale des rapport locatifs)

 - 임대료 인상이 당사자 합의가 되지 않을 경우 임대인 단체와 임차인 단체로 구성되는 임대차관계 전국 협의위원회에서 매년 협의, 조정하여 정하는 적정 차임에 따르도록 하는 역할을 한다.

5. 공공임대주택을 확충 및 개선하라

○ 주거복지제도의 가장 기본적인 틀은 국가와 지방자치단체에서 제공하는 공공임대주택이다. 시중 주택보다 저렴하게 제공되는 공공주택은 국가나 공공부문에서 운영되기 때문에 안정성과 신뢰가 높다. 또한 사회 최극빈층의 주거를 책임질 뿐만 아니라 저렴한 주택의 선택 가능성을 높여 시장 임대료에 긴장을 주고, 임대료 보조제도의 효율성을 극대화 할 수 있다.

○ 우선, 장기공공임대주택의 확충이 필요하다.

 - 한국의 공공임대주택(영구, 50년, 국민, 10년, 장기전세, 전세임대)은 2011년 말 기준으로 5.0%(89만호)로 주요 선진국에 비해 크게 부족한 상황이다. 2012년 기초수급가정은 82만 가구로 현재 확보된 공공임대주택은 기초수급가구의 주거안정도 보장하기 어려운 수준이다. 

 - 사실상 공공임대에게 할당된 부분이 민간 대기업에게 기회를 주며 결국은 대기업에게 부동산 특혜 정책이다.

 - 박근혜 정부에서는 부동산, 금융 규제완화를 통해 대기업 부동산 특혜 정책인 기업형 임대주택 사업을 강행하고 있다. 공공임대주택의 공급에 있어 민간 사업자 비중을 높이는 기업형 임대주택 사업은 5년 또는 10년의 짧은 의무임대 기간 이후에 분양되는 임대 후 분양주택에 한정하기 때문에 공공임대주택으로서의 사회적 기능을 하기 어렵다. 따라서 실질적으로 공공주택으로써 사회적 역할을 수행할 수 있는 국민임대(의무임대기간 30년) 이상의 장기공공임대주택의 공급비율을 확대해야 한다.

 - 따라서 향후 공공임대주택의 공급은 점차 민간으로 이양하는 방향이 아닌 공공부문의 적극적인 주도로 이루어져야 한다. 지자체와 중앙정부의 연계를 통해 공공임대주택의 비율이 OECD 평균인 11.5% 이상을 확보하고, 필요하다면 프랑스·영국(17%) 수준의 공공임대주택을 공급하도록 하는 양적 확대가 필요하다.

○ 다양한 형태의 공공임대주택이 공급되어야 한다.

 - 기존의 공급방식처럼 대단지 규모의 공급 방식을 보완하기 위해 입주 대상에 맞는 공급이 필요하다. 영구임대수준의 임대료로 제공되는 전세임대주택 및 다세대·다가구 주택을 활용한 매입임대주택 등 민간의 주택 재고를 이용하여 공공이 저렴하게 제공하는 공공임대주택을 확대 공급 실시해야 한다. 또한 희망하우징 같은 대학생들을 위한 공공기숙사, 청년들을 위한 공공원룸, 여성들을 위한 여성안심주택, 노인들을 위한 고령자임대주택 등 맞춤형 공공임대주택도 공급해야 한다.

○ 공공임대주택의 관리 개선

 - 공공임대주택 관리 재원이 부족해서 슬럼화를 가속화시키고 있다. 주택 관리를 강화하도록 인적, 물적 지원을 위한 예산이 배정되어야 한다.

6. 청년, 노동자, 주거취약계층 등에 대한 주거대책을 확충하라

○ 노숙자, 쪽방, 비닐하우스, 고시원 등 비주택거주자 및 지하층 거주자(특히 이들 중 주거 안전을 위협받고 있는 아동, 임산부, 노인 등), 저소득 노인과 장애인등 주거취약계층에 대한 정기적 주거실태조사 실시 및 이들의 수요에 부합하는 주거 지원 대책을 마련해야 한다.

○ 정부와 지방자치단체는 청년, 신혼부부 등 생애주기 상 주택공급에 대한 지원이 간절히 필요한 계층의 주거대책을 확충하고 지원 예산을 대폭 늘려야 한다. 청년에게 주거비용을 과잉 부담하게 하는 현 정부의 정책을 통해서는 저출산, 고령화로 인한 사회 문제를 해소할 수 없다. 현재 청년을 대상으로 하는 주거 정책은 LH 대학생 전세임대, SH 희망하우징에 국한되어 다양하지 못하며 그 수준이 미비한 상황이다. 주거기본법안 등 청년이 임대주택 우선공급과 주거비 지원을 받을 수 있도록 명시하고 장기적 관점에서 청년들을 위한 주택 정책을 마련할 필요가 있다.

○ 박근혜 정부의 노동자, 서민에 대한 주택공급정책은 주택 구입 촉진에 맞춰져 있으나 노동자, 서민의 현실은 자력에 의한 주택 마련이 대단히 어렵다. 노동자, 서민들이 신청 가능한 임대주택 공급확대, 민간 임대보증금과 월세 안정화가 반드시 필요하다.

○ 지자체는 기존 긴급주거지원 제도의 실효성을 확보할 수 있도록 하고, 경매 또는 중병으로 인해 발생한 주거위기 가구를 위한 긴급 주택 확보에 충실해야 한다.

7. 세입자(임차인) 교섭력 강화와 참여 시스템 구축 및 고충처리 대책을 마련하라

○ 한국의 주택임대차 시장은 턱없이 낮은 공공임대주택 재고량, 임대차 계약 갱신 제도의 부재, 실질적인 임대료 규제 제도의 부존재 등으로 임차인에게 불리한 계약을 강요하는 구조이다. 따라서 주택임대차 시장에서 임대인의 일방적인 요구에 대한 임차인의 협상력을 강화함으로써 임차인의 주거안정을 도모하여야 한다. 정부와 지방자치단체가 임대인과 임차인 간의 비대칭을 해소할 수 있도록 임차인 지원 대책을 마련해야 하며 그 초점은 임차인의 교섭력을 강화하고 임차인의 사회적 참여시스템을 마련하는 방향이어야 한다.

○ 구체적으로는 임차인에게 영향을 미치는 정부의 주택 정책과 공동주택 관리, 재개발 등 도시정비사업에 관한 정책에 임차인이 참여할 수 있는 권한을 부여하고, 이를 잘 수행할 수 있도록 주거 제도에 대한 교육을 제공하고 상담 통로를 마련하며, 세입자에게 주택 관리 등 다양한 권한을 부여함으로써, 주거공동체에 대한 책임감과 지역 사회의 커뮤니티 활성화를 촉진하고 나아가 사회통합에 기여할 수 있을 것이다.

○ 영국의 <임차인참여협정> 에서는 지방정부의 주택 결정 과정에서 공공임대주택 임차인들이 참여, 주택 관리 및 거리 등 주택을 중심으로 한 지역 환경에 대한 논의를 진행한다. 또 <세입자 역량 강화 프로그램>을 통해 임차인들이 정책에 참여할 수 있는 방법을 알려주고 각종 사업을 수행하는 데에 필요한 각종 지식과 기술을 학습할 수 있는 기회를 제공한다. 프로그램은 임차인들에게 △ 정책 참여 기회 보장을 위한 정보 제공과 자문 △ 임차인 교육과 선택적 추가 학습 △ 주택 관리 지원 △ 임차인이 원하는 혁신적인 실행 계획 지원하는 내용 등으로 구성되었다.