[NGO 시민기자가 뛴다](23)옥성골든카운티 특혜 논란

출처 : http://www.jjan.kr/society/others/default.asp?st=2&newsid=2011111419481201&dt=20111115

업체, 노인복지관·노인전문병원 입소계약 외면…실수요자 노인보다 프리미엄 노린 시민들 북적

지난 10월 19일, 전주시 평화동 전원형 아파트 골든카운티 모델하우스 앞. 청약 인파로 줄이 길게 늘어져 있다. 여느 아파트 분양 열기와 크게 다르지 않다. 하지만 옥성 골든카운티는 일반 아파트가 아니다. 등기부등본 상 노유자시설이자 고령화 시대에 대비한 노인복지시설이다. 따라서 주택과 권리 관계가 다르다. 향후 취등록세 감면, 담보 설정, 하자 보수 등 권리를 행사하는데도 여러 제약이 따를 수 있다.

분양 초기 옥성 측 안내와 달리 전매(등기 전 매매)는 불가하다는 보건복지부 유권해석이 내려진 것이 대표적인 사례다. 그런데 노인복지시설임에도 곳곳에 붙여진 포스터, 거리에 내걸린 현수막, 분양 선전물과 신문 광고, 케이블 TV광고 어디에도 노인을 위한 시설이라는 내용은 없었다. 실수요자 층인 노인들보다는 프리미엄을 노린 시민들이 1차 분양신청 자격을 가진 60세 이상의 부모나 친지, 지인의 명의를 빌려 청약 대열에 합류했다.

◆ 의혹투성이 실버타운 도시계획시설결정

일반 건물은 짓지 못하는 자연녹지, 그것도 모악산 자락에 광고대로 전원형 아파트를 지을 수 있게 된 것은 2006년. 전주시가 실버타운 조성 공모를 통해 옥성건설이 제안한 중인동 부지에 실버타운 사업 승인하면서부터다. 이에 모악산의 난개발과 경관 훼손, 마을공동체 파괴와 생활환경 피해를 우려한 시민사회단체와 주민들은 "모악산지키기시민연대"를 구성하고 옥성건설 실버타운 건설 허가를 전면 재검토 할 것을 촉구했다. 노인복지주택임에도 일반 아파트 분양과 크게 다르지 않다며 기업에게 특혜를 주는 것이라고 지적했다. 도시계획시설결정과정의 의혹도 제기되었다.

"모악산지키기시민연대" 대표를 맡았던 유영진(57)씨는 "전북의 명산 모악산이라는 공간적인 중대성과 1차 부적격 처리의 근거가 해결되지 않은 상황에서 서둘러 도시계획시설변경 결정을 내준 것은 상식적으로 납득할 수 없는 일" 이라며 당시를 떠올렸다.

전주시 생활복지과가 옥성건설과 다른 1개 업체가 내건 실버타운 조성 신청서가 부적격하다는 결정을 내린 것은 2006년 1월19일. 그런데 두 달도 지나지 않은 3월7일 옥성건설이 이전 제안서와 대동소이한 내용으로 제출한 실버타운 조성사업이 도시계획위원회 심의를 통과한 것이다. 그것도 사회복지담당 부서가 아닌 도시계획과에 공모가 아닌 주민제안 방식으로 처리가 되고 말았다. 일사천리로 결정을 내린 3월7일은 김완주 당시 전주시장이 도지사 출마를 선언하고 시장직 사퇴를 앞 둔 3일전이다. 주민들은 이후 전주시 최초 주민감사 청구, 대 시민 서명운동, 실버타운 허가 취소 행정소송까지 이어갔으나 끝내 패소했다.

◆ 특례 조항 취지에 맞지 않는 합법적 특혜

2006년 실버타운 사업승인이 떨어지자마자 서둘러 부지의 나무를 베어내고 울타리를 친 옥성건설. 그런데 어쩐 일인지 공사는 진행되지 않았고 분양 발표도 없이 5년이 흘러갔다. 옥성건설이 골든카운티 분양을 발표한 시기는 지난 3월, " 2008년 8월 4일 이전 허가를 받았거나 사업계획이 승인된 노인복지주택은 일반인에게 양도 및 임대를 허용할 수 있다." 는 노인복지법 개정 특례조항이 국회를 통과한 즈음이다.

그동안 민간사업자가 건설한 실버타운은 사기 분양 피해가 끊이지 않았다. 입소가 가능한 60세 이상 수요자가 많지 않다보니 미분양이 속출했다. 현재도 법정 다툼과 집단 민원이 진행 중인 곳이 전국적으로 9곳이나 된다. 특례 조항은 노인복지주택에 대한 입주, 매매, 상속, 임대 등의 제한 조건을 제대로 알지 못해 발생한 선의의 입주 피해민을 구제하기 위한 것이다. 여기에 미분양으로 경영상의 어려움을 겪고 있던 실버타운 건설업체 보유 물량도 포함시켰다. 따라서 법의 취지로 보면 2006년 7월에 사업 승인을 받은 후 울타리만 쳐놓고 5년간 분양을 미뤄온 옥성건설은 옥성골든카운티가 특례 적용은 무리라는 지적이 나왔다.

윤찬영(전주대 사회복지과)교수는 "분양을 하지 않았으니 아직 입주민들의 재산권 피해가 발생한 것이 아니고 미분양 손실도 없는 업체까지 특례 조항을 적용하는 것은 법의 취지를 오해한 것이다."고 밝혔다. 노인복지시설은 자연녹지에도 건축이 가능하기 때문에 일반 택지보다 적게는 1/5에서 크게는 1/10 정도 저렴하게 택지 확보가 가능하다. 각종 세제 혜택도 받는다. 모두 노인들의 경제적 부담을 낮추기 위해 저렴한 가격대의 노인복지주택을 짓도록 하기 위해서라는 것이 윤교수의 설명이다.

◆ 노인복지주택 입소(운영)계약은 의무계약

"입소 계약서요, 그게 왜 필요한 거죠? 계약 하면서도 근 얘기는 못 들었는데..." 분양 계약을 마친 김모씨의 말이다. 옥성골드카운티는 주택용지에 지어지는 고령자친화주택(아파트)과 달리 단지 내 노인복지관이나 노인전문병원이 별도의 시설이 아닌 하나의 시설이다. 따라서 입주를 하고 하자보수만 책임지면 업체의 역할이 끝나는 일반 아파트와 달리 노인복지주택은 입주와 동시에 노인들에게 각종 편의와 서비스를 제공해야한다. 업체와 입주자가 서비스 제공 의무와 시설사용 및 유지비용을 부담에 관한 입소(운영)계약을 체결해야 하는 이유다.

노인주거복지시설의 운영기준에 따르면 시설장은 운영 규정을 전주시에 제출, 신고하고 그대로 운영해야 한다고 되어 있다. 그런데 전주시는 현재 옥성건설로부터 운영 규정을 제출받지 않은 상태다. 보건복지부와 전주시 담당자는 입소할 때 계약서를 체결하면 된다는 입장이다. 그러나 분양 계약 시 운영 계약에 대해 충분하게 설명해야 한다는 것이 전문가들의 의견이다. 노인복지서비스를 받고자 하는 실수요 노인층이나 양도 및 임대를 염두에 둔 분양자 모두에게 문제가 될 수 있기 때문이다. 지난 9월29일 소비자보호원은 노인복지주택의 입소계약서는 의무계약이라고 판결했다.(사건번호 2011일반804) 시설이용이 필요하지 않다며 유료 입소계약을 체결하지 않겠다는 입주자에게 운영업체가 입소를 제한하는 것은 문제가 되지 않는다는 결정이다.

◆ 노인복지관과 노인전문병원 운영은 누가 맡나?

노인복지주택은 입소와 동시에 노인복지관과 노인전문병원이 문을 열어야 한다. 법에 따라 복지시설 설치 신고도 해야 한다. 옥성건설은 둘 다 자격 요건을 갖춘 복지법인이나 의료인에 위탁하겠다고 밝혔다. 전주시에 노인복지관을 기부채납 하겠다는 이야기도 흘러나왔다. 전주시 담당자는 입소자에 대한 서비스가 중심인 유료 노인복지주택의 시설을 전주시가 기부채납을 받을 이유도 없고 운영비 지원도 불가하다는 입장이다.

아파트의 법적 최고 대표기구는 입주자대표회의다. 주택법을 준용한다면 입주자대표회의를 구성할 수는 있다. 하지만 노인복지주택은 사회복지법에 의해 운영위원회 설치가 의무화 되어 있다. 소유권이 없는 운영회사가 결정권을 행사할 수 있다는 말이다. 대표성과 책임성에서 두 기구가 충돌할 가능성도 크고 애매한 부분도 많다. 시공 회사와 복지사업자, 관리주체가 같다보니 하자보수에 문제가 발생할 수 있다. 분양 이후 고의적인 복지사업 철수나 형식적인 운영 역시 보완책이 없다.

◆ 꼼꼼하게 계약 관계 따져봐야

옥성 골든 카운티와 같은 혼란은 정부의 책임이 크다. 사회복지시설은 시장에 맡겨서는 영속적이고 안정적인 운영이 어렵다는 것을 간과했기 때문이다. 특히 분양형 노인복지주택은 그 설치 및 운영기준이 자치단체장의 역할이 큰 임대형에 비해 더 허술해서 다양한 문제들이 발생할 수 있다. 따라서 분양이 끝난 뒤에도 수십 년간 안정적으로 서비스를 받을 수 있는지, 운영 주체가 믿을 만한지 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

전문가들은 아예 분양형 노인복지주택을 없애야 한다고 주장한다. 복지시설이지만 분양하는 주택으로 취급받는 부동산 중심의 접근 방식으로는 노인들의 법적인 이용 권리를 제대로 담아낼 수 없다는 것이다. 사업성이 없다고 판단되면 언제든지 철수할 수 있는 것이 기업의 속성이기 때문이다. 하지만 이를 규율할 법 규정은 미비하다. 윤교수는 "허술하기 그지없는 노인복지법은 물론 주택법, 소비자보호법 등 어디에도 분양 관련 문제를 규율하는 규정들이 없어 분쟁 발생 시 건설회사가 유리한 것이 현실" 이라며 영리 주체인 기업을 통한 민영화는 엄연히 사회복지가 아니라고 거듭 강조했다.

박신영 선임연구위원(주택도시연구원)은 "입주자들의 부담으로 시설이 운영되는 한 유료노인복지주택 운영 관리에 주민참여가 제도적으로 보장되어야 한다." 고 밝혔다. 앞으로 발생할 수 있는 피해를 줄이기 위해서는 전주시와 옥성건설이 체결했을 협약서, 혹은 사업계획서를 잘 살펴보고, 입소 계약 내용을 요구할 것을 조언했다.

대부분 피해 사실이 확인되면서부터 계약 관계를 살펴보거나 집단 민원을 제기하는데 가능하면 사회복지 전문가의 도움을 구해서 미리 대처하는 것이 필요하다고 덧붙였다.

한편 공정거래위는 전원형 아파트라는 점을 강조하여 노인 소비자의 우선적인 구매선택을 방해하고 일반 투기 층의 청약을 부추겼다는 민원에 대해 일단 기만적인 표시·광고에 해당 될 수 있다고 밝혔다. 다만 계약 체결과정에서 허위광고를 통해 노인복지시설여부 인지를 못하게 한 것은 아니기 때문에 위법성 여부를 검토 중임을 시사했다. 여전히 소비자의 책임만 막중하다. 노인들이 몰려온다고 표현할 정도의 급격한 고령화 시대, 코언 형제의 영화 제목처럼 노인을 위한 나라는 없었다.